Kaum noch ein Immobilienangebot ohne Makler

Was er darf und was nicht

Egal ob du eine Wohnung mieten oder vermieten, ein Haus kaufen oder verkaufen willst. In den meisten Fällen sind Makler involviert. Die Leistungen der Maklerinnen und Makler unterscheiden sich zum Teil erheblich. Einige Dinge sind rechtlich aber klar geregelt.

Die Courtage

Die Höhe der Courtage, also der Maklerprovision hängt davon ab, ob du eine Wohnung mietest oder kaufst. Bei Vermietungen gilt das so genannte Bestellerprinzip. Das besagt, dass derjenige die Provision zahlen muss, der den Makler beauftragt hat. In den meisten Fällen ist das der Vermieter. Die Höhe der Courtage ist dann Verhandlungssache. Beauftragst du aber als Mieter einen Makler für deine Wohnungssuche, wird dir die Provision in Rechnung gestellt. Allerdings darf sie in diesem Fall zwei Monatskaltmieten plus Mehrwertsteuer nicht überschreiten.

Anders ist es beim Immobilienkauf. Zwar gilt auch hier, wer bestellt zahlt, aber die Kosten können bis zur Hälfte auf den anderen Vertragspartner übertragen werden. Üblicherweise beträgt die Gesamtcourtage bei Kaufobjekten 7,14 Prozent des Kaufpreises. Der Käufer kann also bis zur Hälfte davon auf den Käufer übertragen.

Geld fließt nur mit Vertrag

Damit der Makler eine Provision verlangen kann, muss ein schriftlicher Vermittlungsvertrag geschlossen worden sein. Existiert so ein Vertrag nicht, darf der Makler selbst bei erfolgreicher Vermittlung kein Geld verlangen. Allerdings ist er dann auch nicht schadenersatzpflichtig, sollten von ihm gemachte Angaben nicht stimmen oder die Beratung falsch gewesen sein.

Bezahlung nur bei Erfolg

Gibt es einen schriftlichen Vertrag musst du nur dann zahlen, wenn eine Immobilie – egal ob Miet- oder Kaufobjekt – auch tatsächlich erfolgreich durch den Makler an dich vermittelt wurde, also ein Kauf- oder Mietvertrag geschlossen wird. Das gilt auch dann, wenn im Vertrag eine Klausel enthalten ist, die eine Provisionszahlung auch bei Nichtzustandekommen eines Vertrags vorsieht. Hier dürfen Makler lediglich Reise- und Portokosten berechnen. Aber auch nur, wenn sie die konkret nachweisen können. Überhaupt nicht erlaubt, ist die Abrechnung für etwaige Kosten, die dem Makler durch die Erstellung eines Exposés oder einer Verkaufspreisanalyse entstanden sind, auch nicht für deren Druck oder Versandkosten.

Reservierungsgebühr

Wenn kein schriftlicher Reservierungsvertrag existiert, darf auch keine Reservierungsgebühr erhoben werden. Viele Fachanwälte raten deshalb keinen schriftlichen Reservierungsvertrag abzuschließen und auch keinen Maklervertrag zu unterschreiben, in dem eine solche Gebühr ausgewiesen ist. Denn Eigentümer oder auch Vermieter sind trotz Reservierung in der Regel nicht verpflichtet, an den entsprechenden Interessenten zu verkaufen oder zu vermieten. Aber was, wenn du schon eine Reservierungsgebühr bezahlt hast? Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat eine solche Gebühr schon einmal für unwirksam erklärt. Die Richter sahen darin den Versuch des Maklerbüros, sich eine erfolgsunabhängige Vergütung zu sichern. In einem anderen Fall gab es eine schriftliche Reservierungsvereinbarung. Das Landgericht Dresden war hier der Ansicht, dass die Vereinbarung wirksam geschlossen wurde und der Makler die Gebühr behalten kann. 

Fehler und falsche Angaben im Exposé

Wenn du einen Makler mit dem Verkauf oder mit der Vermietung beauftragst, solltest du die gemachten Angaben im Exposé genau prüfen. Denn für falsche Angaben zum Beispiel bei den Quadratmetern kannst du mit in die Haftung gezogen werden. Wenn der Makler im Exposé das Objekt beschönigt und den Zustand falsch darstellt, kann er sich und den Eigentümer oder Vermieter ebenfalls schadenersatzpflichtig machen.

Vorsicht vor einem Alleinauftrag

Gerade beim Verkauf von Immobilien wollen sich Makler den Auftrag gerne exklusiv sichern und mit dem Auftraggeber einen Alleinauftrag abschließen. Während der Laufzeit des Vertrags darfst du dann also keinen zusätzlichen Makler beauftragen.

Auch hierzu gibt es ein Urteil des BGH. Die Richter entschieden, dass eine Befristung von sechs Monaten angemessen ist. Hinzu kommt, dass sich der Vertrag automatisch um drei Monate verlängert, solltest du nicht kündigen. Auch deshalb raten Rechtsexperten im Fall des Verkaufs besser keinen Alleinauftrag an Makler zu vergeben.